不動産営業はきついって聞くし、土地仕入れの仕事って難しそう。
不動産業界の経験がないと出来ないのかな～？
でも高収入ならやってみたい！
不動産は仕事がきつい、ブラックなイメージがあると思いますが、
土地仕入れ営業は土日休みが多くて、意外とホワイトな仕事です。
土地仕入れ歴７年目のこうじが、仕事の流れを徹底解説します！
仕事の流れについて
土地仕入れの流れはこんな感じです。
土地情報入手→現地調査・役所調査→区割り案作成→試算（査定）→売主との交渉→契約→代金決済、所有権移転登記
順番に解説していきます。
土地情報は主に仲介業者から入手します。
「地主さんのお宅を何度も訪問して、人間関係を作って、信頼されたらやっと、売る土地の情報がもらえる。」
みなさんがイメージする土地情報の入手方法はこんな感じでしょうか？
ハウスメーカーの土地仕入れ営業はこんなことしません。
基本的には、売主（土地所有者）と最初から直接交渉することは、ほぼありません。
「俺の土地買ってくれー。」って会社に直接乗り込んでくる人もいますが、ごくまれです。
土地情報を入手する先は、仲介業者さんです。
住友不動産販売や三井のリハウスといった全国規模の仲介業者もあれば、いわゆる街の不動産屋さんみたいな地元の仲介業者もあります。
あなたが入社する会社が新しくできたばかりの会社でない限り、過去にどこかの仲介業者と土地取引をした実績があります。
取引実績が多ければ多いほど、土地を紹介してくれた仲介業者もたくさんいます。
一度でも取引をした仲介業者は、お互いの仕事のやり方がわかっているので、定期的に土地情報をくれるようになります。
もちろん、訪問したら喜んで相手をしてくれますが、訪問しなくても物件資料が出来上がったらすぐにメールしてくれるケースが多いです。
これには理由があります。
買主は土地情報を最初に紹介してくれた仲介業者を通してその土地を購入する、という暗黙のルールがあるからです。
このルールがある以上、仲介業者は他社よりも早く土地情報を紹介したいのです。
ですので、販売力があり資金力も豊富なハウスメーカーには、一刻も早く土地情報を紹介したいのです。
ベテランの用地担当者になると、訪問営業をしなくても、査定しきれないくらいの土地情報が集まってきます。
ですので、真夏の暑い日や真冬の極寒のなか、地主のお宅を巡回訪問するなんてことはないのです。
もちろん仲の良い仲介業者がいない新人は、日々仲介業者を訪問して土地情報をもらう必要がありますが、経験を積めば積むほど情報取得は楽になります。
詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧下さい。
現地調査と役所調査は調査票を使えば簡単！
土地情報を入手したら、つぎは調査です。
調査には、現地調査と役所調査があります。
物件によって順番が前後する場合もありますので、まとめて説明します。
現地調査は、そのまま「現地の調査」です。
詳しく説明するとものすごく長くなるので、簡単に説明します。
土地情報の土地を実際に見に行って、状況を確認します。
売買対象地の状況だけではなく、お隣さんとの境界がどうなっているのか見てみたり、周辺に嫌悪施設（音や匂いのする施設やラブホテルなど）がないかなどを調査します。
要するに「住むのに適しているか」確認します。
役所調査は、役所に行って土地の種類や道路の種類、上下水道の有無などを調べます。
会社で用意している役所調査表や、役所に置いてある事前調査表などを使って、必要事項を確認していきます。
規模の大きい役所であれば、ある程度のことはホームページで調べることができます。
時間がないときはネット調査の方が早い部分もありますが、最終的には窓口で確認するのが無難です。
詳しく知りたい方はこちらをご覧下さい。
区割り案作成、やり方はすぐに覚えられます。
これは戸建て住宅用の土地の場合ですので、マンションやアパートではちょっと違うかもしれません。
あと、面積的に１区画しか取れない場合は不要です。
戸建分譲用地となると、２区画以上取れるような面積の土地を探すことが多いので、大抵の場合区割り案を作ることになります。
区割り案に関して詳しい説明は別の機会にしようと思っていますので、今回は概略だけ説明します。
仲介業者からもらった土地情報に公図や地積測量図、謄本などの資料があります。
それらの資料から区割り案を作成するのですが、ソフトは主にJWCADを使います。
「出た、出た。聞いてないよー。急に難しい言葉やJWCADとか言われても出来ないよ～。」という声が聞こえてきそうですが大丈夫です。
資料の見方なんて１日で覚えられるし、JWCADも簡単な操作だけでOKです。
詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧下さい。
試算（査定）、売主との交渉。
区割り案ができたら、試算します。
こちらも会社で用意しているツールを使うことになります。
区割り案通りに宅地を仕上げるために必要な造成費用を計算します。
（造成費用については別の記事で詳しく説明しています。）
また、区画数はわかっているので、あとは各区画をそれぞれいくらで販売するのかを決めます。
販売価格や造成費用、仲介業者へ支払う手数料など事業化に必要な項目の金額が決まれば、土地購入に使える金額も決まります。
試算して出た土地購入金額と、売主の売却希望金額を比較して、売主の希望金額の方が高ければ交渉が必要です。
仲介業者へ試算内容を報告して、金額交渉をしてもらいましょう。
（試算より売主希望金額の方が安ければ、そのまま売主希望金額で購入したい旨を仲介業者へ伝えます。）
金額交渉が成立すれば、晴れて土地売買契約へ進みます。
土地購入費用の査定方法や、金額交渉についてはこちらの記事をご覧下さい。
契約（土地売買契約）
売主との条件交渉がうまくいけば、土地売買契約となります。
仲介業者が重要事項説明書や売買契約書の素案を作ってくれますので、内容を確認してこちらの加筆修正希望を伝えて事前に書類の中身を打合せしていきます。
売主側からの加筆修正希望もありますので、何度か打合せして契約内容を確定していきます。
書類が完成し契約予定日が決まると、仲介業者が売主に事前説明するケースが多いです。
買主がハウスメーカーだと業者（プロ）ですので、先に売主（一般人）に納得してもらうほうがスムーズだからです。
ですので、実際の契約日は売主と買主の顔合わせをしてお互いに本人確認して、あとは署名押印という調印式みたいな感じです。
これで土地売買契約完了となります。
土地売買契約に関する詳しい記事はこちらです。
契約後にやること
契約が完了したあとは、売主・買主がそれぞれ契約で決まられた必要条件を満たすために行動します。
物件ごとに内容は千差万別ですので、細かい説明は別のきかいにします。
代表的なもので言うと、売主が行う確定測量や、買主が行う許認可の取得です。
売主、買主がそれぞれ行う各種測量や許認可の簡単な説明はこちらです。
土地代金決済、所有権移転登記申請
契約書に記載された決済条件が成就すれば、いよいよ決済です。
土地代金の支払いですね。
会社によってやり方は様々ですが、一般的に多いのは金融機関に集まって決済する方法ではないでしょうか。
金融機関の商談室などを借りて、売主・買主・仲介業者・司法書士などが集まって手続きをします。
買主側の手続きに必要な書類等は事前に仲介業者や司法書士とやり取りしますので、決済日当日は売主側の手続きが多くなります。
所有権移転登記申請手続きに関しては司法書士が、決済金額の内訳などは仲介業者が、それぞれ売主に対して説明しますので、買主であるハウスメーカーはそれほどすることはありません。
売主側の必要書類や署名押印に不備がなければ、代金を支払い（振込）ます。
あとは、その日のうちに司法書士が所有権移転登記申請すれば無事決済完了です。
もう少し詳しい内容が知りたい方はこちらをご覧下さい。
用地職、土地仕入れ営業の仕事の流れまとめ
全体の流れを足早に説明しましたが、いかがだったでしょうか。
「漠然と難しそうな仕事」から、「なんとなく自分にもできそうな仕事」に変わってきたなら記事を書いた価値があります。
どんな仕事でもみんな最初は素人です。わからないことだらけです。
すでに社会人として働いている人も、昔は初心者だったはずです。
不動産業界というとちょっと抵抗がある人も多いと思いますが、大きな金額を動かすダイナミックでやりがいがある仕事を是非経験してもらいたいです。
次回は、「土地仕入れ営業のスケジュールはどんな感じ？めちゃくちゃ忙しい？」です。
記事を読んでいただき、ありがとうございました！
それでは、また。
