⑩土地売買契約完了。その後にやることは？

契約後にやること

契約成立後にやることは売主、買主、双方にあります。

売主がやることリスト

• 確定測量
• 建物解体、整地

買主がやることリスト

• 現況測量
• 必要許認可の取得（開発許可、農地転用、建築許可など）

契約条件によりますので必ずやるわけではありませんが、順番に説明します。

確定測量

確定測量は基本的に売主がやります。

売主が自分でやるわけではありませんが、専門的な資格を持った測量士に依頼してやってもらいます。売買対象地と、接しているすべての土地との境界を確定させるための測量です。お隣さん所有の民地も、道路などの官地（公の土地）もすべて対象です。売買対象地と少しでも接していれば、その土地との境界を確定します。

もちろん、境界杭なども確認して、なければ位置を確定して復旧します。

確定測量は非常にデリケートというかナイーブというか、神経を使う測量です。境界が確定できなければ土地の面積が決まらず、土地売買契約が白紙解除になる可能性もあります。

世の中にはいろんな人がいますので、「境界杭の位置は争わないが、書類への署名押印はしない」なんてお隣さんもいます。

境界が合っているなら、なんで署名押印しないの？と思いますが、余程売主と仲が悪かったのでしょう。

嘘みたいな本当の話で、実際に自分はこれで白紙解除を経験しています。

こんな事もあるので、基本的に確定測量は売主側の責任でやることが多いです。

もし、買主の責任でやって確定できなかったら、「お前のせいで土地が売れなくなったじゃないか！」と言われて窮地に立たされます。

自分は買主側で確定測量を条件に契約したことはありません。

トラブルを回避するためには、売主から近所への事前説明などをお願いして、測量士が訪問する前に根回しをしてもらいましょう。

建物解体、整地

これは空家が建っている土地を売る時に多い条件です。

建物だけではなく、ブロックやフェンス、物置など売買対象地にあるものは全部無くして何もない更地にして引き渡す条件のことです。

こちらも売主がやります。

建物の中に思い出の品が残っていたり、確定測量が無事終わってから解体したいとか、売主側の都合もありますのでお任せします。

売主側でやってもらうからといって放ったらかしではいけません。

解体時に変なものが出てこないか、地面の中に廃材が埋まっていないか、解体前には見えなかった境界付近はどうなっているのか、確認すべきことはたくさんあります。

仲介業者に解体のスケジュールを確認して時々現地を見に行っておきましょう。

現況測量

現地の状況を測量するのが、現況測量です。

土地代金決済の条件にはなりませんが、これをやらないと許認可に必要な図面が作成できないので、必ず行います。

こちらは買主がやります。

売買対象地だけではなく、接している周辺の土地も含めて高さを測ったり、建物や工作物の位置を測量します。

畑などの更地を購入する場合は売主に許可をもらい、契約後すぐにでも現況測量に入ります。建物がある場合は、解体してからの方が引渡し時に近い状況で測量できるので、解体後に現況測量します。

ただし、このあと開発許可などの行政手続がある場合は建物があっても解体前に現況測量に入ります。開発許可を取るためには行政と様々な協議をして手続きを進めていきますが、確定測量図や現況測量図がないと協議を進められません。

ですので、建物解体によって地面の高さが多少変わってしまうかもしれませんが、協議を進めるために、先に現況測量を行うことになるのです。

必要許認可の取得（開発許可、農地転用、建築許可など）

土地の面積や状況、宅地化する際の帰属の有無などによって開発行為に該当するケースがあります。帰属とは、新たに道路や公園を作って行政に寄付することをいいます。

また、登記地目が「田」や「畑」だと農地転用手続きが必要です。

売買対象地が「市街化調整区域」にある場合、建築許可の取得が必要となります。

上記以外にも様々な手続きがありますが、要は住宅を建てられる土地にするために行政と打ち合わせをして必要な許可を取らなければならない、ということです。

これに関しては、売主にも協力してもらいながら買主が行政と打ち合わせをして許可をとります。

土地仕入れ営業がリーダーとなり、測量士や行政書士と協力して行政との打ち合わせをしていきます。開発許可を取るとなると行政にもよりますが、半年位は期間を見ておいた方がよいでしょう。

また、長い戦いの始まりです。

と言っても、自分で動き回ることは少なくて行政からの指摘・要望に会社としてどう答えていくか、関係部署や上司に相談して、行政書士経由で回答していく感じです。

ここまで進むと、土地仕入れ営業が一人でやっていくことはほとんどなくて社内、社外の人達とチームを組んでいる状況なので、工程管理が重要な役割になってきます。

土地売買契約完了。その後にやることは？まとめ

今回は土地売買契約のあとにやることをお話しました。ざっくり、こんなことがありますよ～って内容です。

各種測量の注意点や、開発許可のややこしさなど書き始めたらキリがないので今回は本当にさらっと流しました。

いつか改めて、測量や開発許可などをテーマにして詳しく記事にしたいと思いますので、気長にお待ちください。

次回は、土地代金決済と所有権移転登記についてお話しする予定です。

記事を読んでいただき、ありがとうございました！

それでは、また。