初心者
数々の苦難を乗り越え、やっとたどり着いた土地売買契約！
不動産取引って難しいイメージだけど大丈夫かな・・・。
契約書ってどうやって作るの？他にも必要なものってあるの？
誰か教えて～！
そんなに心配しなくても大丈夫ですよ。
わかりやすく解説します！
土地売買契約に必要なもの一覧
土地売買契約には、当然契約書が必要ですがそれ以外にも必要なものがあります。
【一般的に土地売買契約に必要なもののリスト】
- 重要事項説明書
- 土地売買契約書
- 告知書
- 媒介契約書
「うわ～、難しそうな名前の書類ばっかりだな。」そんな声が聞こえてきそうですね。
でもご安心ください。
ゼロから書類を作成するわけではなく基本の雛形は決まっています。
仲介業者によってやり方は違いますが、一番多いのは宅建協会の雛形を使うケースです。仲介業者が違っても宅建協会の雛形であれば基本的な内容は同じなので確認するのが楽です。
全国展開しているような大手の仲介業者は独自の雛形を使っていることが多いですが、大手だけに法令遵守されているのは明らかなのでこちらもそんなに心配しなくて大丈夫です。
それでは順番に説明していきましょう。
重要事項説明書
まずは「重要事項説明書」です。
重要事項説明書は、売買する不動産について重要な事項を買主へ説明する書類です。
この書類を作成するのは仲介業者です。
土地売買契約書との違いは、不動産についての重要な事項を説明するのであって、売買金額や代金決済の時期などは通常記載しません。
土地の種類や土地に関係する法令など「こんな土地だけどわかってますよね、建築する建物にも法令上の制限ありますよ。」って買主に不動産の重要事項をお知らせする書類です。
ですので、土地売買契約の前に仲介業者の宅地建物取引士が買主に説明します。買主が業者（ハウスメーカー）の場合は土地仕入れ担当が事前に調査していますので、重要事項説明書に記載されている内容はすでに把握しているケースがほとんどです。
それでも、見落としていることがあるといけないので事前に重要事項説明書を確認してトラブルを回避します。
実際の書類はこんな感じです。
0eb3fd6a86fb3ed718114e0c0b967da1結構ボリュームがある書類ですが、表が多いので、入力する部分は意外と少なかったりします。
土地売買契約書
さて、質問です。土地売買契約書は誰が作るのでしょうか？
答えは、仲介業者です。
補足しますと、仲介業者が売主と買主の意見を聞きながら「土地売買契約書」という書類を作る、そんな感じです。
土地売買契約の前段階で金額などの条件交渉をしていましたね。この時の交渉では、大まかな条件しか話し合っていません。
具体的には次のような内容です。
- 公簿売買なのか、実測売買なのか？
- 確定測量は誰がいつまでにやるのか？
- お隣さんとの間に越境物があった場合の対応は？
- 建物や工作物がある場合、そのままなのか？
それとも解体して更地で引渡しなのか？ - 引渡し後に土中からゴミなどがでてきたらどうするのか？
- 開発許可など行政許可が要る場合の対応は？
大まかな条件でこれだけあるの？と思われるかもしれませんが、不動産は高額取引になりますのでトラブルを防ぐためには仕方がないのです。
これらの内容は、仲介業者へ売買金額を条件提示する際に「不動産取纏依頼書（ふどうさんとりまとめいらいしょ）」という書類に大まかな条件として記載されるものです。
契約書を作成するにあたって改めて確認する内容は様々ですが、不動産取纏依頼書に記載されていないものとして次のようなものがあります。
- 契約日
- 代金決済予定日
- 契約手付金の額
- 手付金の支払いは振込？現金？小切手？
- 買主のローンが通らなかったときの対応
- 契約が解除になる場合のお金の処理
こちらも実際の書類を見てもらったほうがわかりやすいですよね。
2cb0d4b7d86f2c9d7c8dca69071ef125「漢字ばっかりで難しそうな書類だな・・・。」って思ったあなた。思い出してください。
土地売買契約書を作るのは仲介業者です！
ちょっとは希望が湧きましたか？チェックするのはあなたですけど(笑)
告知書
告知書（物件状況等報告書）とは売主から買主へ不動産（土地・建物）について知っていることを報告する書類です。売主が仲介業者と媒介契約を結んだ時に記入することもありますし、土地売買契約の時に買主の面前で記入することもあります。
実際の書類はこんな感じです。
cceaf750e3e702e58ca644039759b4ac土地売買の場合、契約時にその場で記入してもらうことが多いです。
注意点としては、必ず売主本人に記入してもらいましょう。
面倒くさいからと言って仲介業者に記入を任せてしまう売主もいますが、後々何かのトラブルが起きた際に「自分は告知書など書いていない。」と言われると更にややこしい事態になります。
画像を見てもらえればわかりますが、そんなに難しい書類ではありません。書き方が分からなければ仲介業者に質問しながらでもいいので必ず売主本人に書いてもらいましょう。
また、告知書を書いている時に詳しく状況を聞いておくことも大事です。特に土壌汚染や水害の履歴、事件・事故などの心理的瑕疵は住宅販売に大きな影響がありますので具体的な事例を挙げながら該当していないか確認します。
告知書には「知っている」、「知らない」を選択する項目も多いので「知らない」だけで済ませてしまいがちです。
「過去に道路が冠水したことはないですか？」とか「おじいさんが薬品を使うような仕事（たとえばクリーニング店など）をしていませんでしたか？」など、具体的に質問して、土地の歴史を少しでも詳しく聞いておきましょう。
媒介契約書
媒介契約書は、買主⇔仲介業者で結ぶ契約書と、仲介業者⇔売主で結ぶ契約書とそれぞれあります。売主と買主を仲介してもらうためのものです。
実際の書類はこんな感じです。
d52a5fd92f146cdbaa37782881461d13媒介契約には種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
媒介契約の種類による違いはこんな感じ↓です。
土地売買契約の際に買主と仲介業者で結ぶ契約はほとんどが一般媒介契約です。なぜなら、土地売買契約が決まってから媒介契約を結ぶので専任媒介契約や専属専任媒介契約にする必要があまりないのです。
逆に売主と仲介業者の間の媒介契約は、買主を見つけるために結ぶので、仲介業者は専属専任媒介契約を望みます。
一生懸命、買主を探して走り回っていたのに、ある日突然売主から「売却先見つかったから。今までありがとうね。」なんて連絡が入ったら、これまでの苦労が水の泡です。
土地仕入れ営業は買主の立場なので、口を挟むことはできませんが、専任や専属専任で売主と媒介を結んでいる仲介業者なら他の仲介業者が割り込んでくることはないので、安心して商談ができます。
媒介契約書も事前に内容を確認しますが、土地の所在や面積、売買金額、仲介業者の報酬金額くらいでそんなにチェックする内容は多くありません。
契約日当日の流れ
さぁ、いよいよ土地売買契約当日です。流れを見ていきましょう。
場所は、仲介業者の事務所が多いですが、売主の自宅だったり、買主の事務所だったり様々です。売主、買主、仲介業者の３者が集まって行います。
重要事項説明書や土地売買契約書の内容について仲介業者が売主、買主双方に説明しますが、ほとんどの場合、前日までに終わっています。
契約日当日に説明して、「こんなはずじゃなかった。」と言われても困るので前日までに書類の説明を終えているケースが多いんです。
ですので、契約日当日はいわゆる「調印式」みたいな感じです。
下記順番で署名押印していきます。
- 媒介契約書（買主⇔仲介業者）
- 重要事項説明書
- 告知書
- 土地売買契約書
売主、買主双方が滞りなく署名押印完了すれば晴れて契約成立。
あとは、土地売買契約の手付金を支払って領収証を受け取れば完了です。
お疲れ様でした！
土地売買契約について解説まとめ
土地情報を手に入れてから長い道のりを経てやっとたどり着いた土地売買契約。
契約日当日は３０分くらいで終わってしまうこともあります。ちょっと拍子抜けするくらいです。
でも、契約が成立して手続きが完了した時にみんなが笑顔になります。
自分も緊張していましたが、売主も仲介業者も同じように緊張しているものです。
ですので、無事契約手続きが完了するとみんなほっとして笑顔になるのです。この瞬間、この仕事やってて良かった！って思います。
まだまだ、土地代金決済までは気を抜けませんが、１つ山を越えたことは間違いまりません。
お疲れ様でした～、今夜はビールがうまいぞ～！
次回は、
です。
記事を読んでいただき、ありがとうございました！
それでは、また。
