⑤現地調査、役所調査って何やるの？土地仕入れの調査って難しい？

仲介業者から土地情報を手に入れたら次は何する？

そう、調査です！

土地の調査と聞くと少しビビってしまいそうですが、そんなに難しくはないです。いや、奥が深い分野で、調べれば調べるほど難しく感じてきます。

でも、基本的な調査項目は会社ごとに「物件調査表」みたいなものを用意していますので、それを確認していけば最低限の調査はできるようになっています。

調査には「現地調査」と「役所調査」があります。

どちらが先というわけではありませんので、調べる順番は決まっていません。「現地を見てからじゃないと役所で確認できないな～」という場合もありますし、「役所で調べてからじゃないと意味がないなぁ～」ということもあります。

ですので、順番はケースバイケースということで。

現地調査

現地調査では、売買対象地そのものだったり、お隣さんだったり、道路状況なんかを調べます。

どんな項目を調べるかというと、こんな感じです。

• 売買対象地は、現在どんな使われ方をしているのか
• 道路やお隣さんよりも低い土地なのか、高い土地なのか
• お隣さんとの境界は明確か、杭はあるか
• お隣さんとの間に越境物はないか
• 周辺に音や匂いのする施設（工場など）はないか
• 住環境には合わない施設（ラブホ、飲み屋など）はないか

これらは一例ですが、住宅を建てるのにふさわしい土地かどうか、そんな目線で土地を調査します。場合によっては、道路の幅を測ったり売買対象地とお隣さんとの高低差を測ったりします。

ここで１つ注意点です！現地調査に行く前に、必ず仲介業者の了解をとってください。

なかには、居住中の土地情報だったり、稼働中の会社が売りに出てたりします。そんな場合は、近隣住民に知られたくない、従業員に気づかれたくない、といった売主の事情があります。自分の調査が原因でバレてしまい、土地売却の話自体がなくなってしまったら大変です。その１つの案件を失うだけではなく、今後その仲介業者からは、土地情報がもらえないことを覚悟しましょう。

まあ、最近はグーグルストリートビューのような非常に便利なツールもあります。現場に近寄れないときにはネットである程度は調査可能です。

現場調査と並行して行うのが役所調査です。

こちらも会社ごとの役所調査表などを活用すれば、住宅建築、つまり、事業化が可能かどうかの必要事項を調査できます。また、役所にも独自の「建築事前調査表」みたいなものが窓口に置いてあります。どの役所でも、建築課か都市計画課に行けばだいたい手に入ります。

トヨタ自動車のお膝元、豊田市ではこんな調査票です。

この調査票には、次のような項目が書いてあります。

• 区域（市街化区域か市街化調整区域か）
• 用途地域（土地の種類）
• 建ぺい率、容積率
• 防火、準防火、２２条区域
• 道路種別
• 上下水道埋設状況
• 埋蔵文化財包蔵地

こちらのほんの一例ですが、要は住宅を建てるためにクリアしなければいけない法令上の制限についての調査です。最初は、調査票に書いてある意味さえわからないかもしれませんが、その役所の調査票を持ってウロウロしていれば役所の人から声をかけられます(笑)　仲介業者からもらった土地情報（地図、公図、謄本）と一緒に調査票を見せれば、親切に教えてくれますので安心です。

基本的な調査は比較的簡単ですので何回かやれば、すぐに慣れます。大きな土地だと区割り案を基に開発行為の相談などをしますが、それについてはここでは割愛させていただきます。（開発行為に関しては別の記事を準備中です。）

とりあえず初期段階での役所調査は、会社の作った役所調査表か、役所の事前調査表を使えばなんとかなります。

その他の調査

現地調査、役所調査で「土地の情報」はチェックできましたのでその他の補足情報を調査します。住宅を建築するための調査ではなく住宅（土地）を販売するために必要な情報の調査です。

学校やスーパー、病院などの施設は近くにあるのか、駅や周辺の道路の混雑状況等生活面での情報を集めます。駅までの距離や小学校までの距離は販売価格にものすごく影響がありますので要チェックです。最近では、浸水実績や地震（活断層）などの災害に関する調査も必須です。

良い条件が揃っているなら価格も強気で、悪い条件が重なっているなら価格は弱気で。

最終的に売れる価格はいくらなのか？その価格を踏まえて、仕入れの金額を決めなければいけません。

「その他の情報」という見出しですが、非常に重要な調査なんです。

土地仕入れの調査まとめ

土地仕入れの調査についてお話ししましたが、いかがだったでしょうか。

調査表は実際のものや参考例をお見せしましたので少しはイメージできたのではないでしょうか。逆に細かくて漢字ばっかりでゲンナリって人もいるかもしれませんね(笑)　自分も土地仕入れ営業になりたての頃は調査のし忘れが多くて、１つの土地を調べるのに何度も現地や役所に行ってました。

役所調査やその他の調査は、ネットである程度調べられますので非常に助かります。役所によってはホームページで調査票を公開しているところもありますし、都市計画情報や認定道路、下水道エリアなども住所で検索できるようになっています。（なぜか、上水道だけはホームページでは確認できない役所がほとんどなんですよね・・・。）

もし興味があったら、みなさんのご自宅の土地を調べてみるのも面白いですよ。

大都会と田舎の土地を両方調べて比較してみると意外な発見があるかも。

次回は、

「区割りってなんですか？土地を分筆する？やり方教えて！」です。

記事を読んでいただき、ありがとうございました！

それでは、また。